Il pagamento del canone di locazione nell’emergenza COVID-19

di | 02/04/2020

L’autorità governativa ha previsto la sospensione dell’esecuzione degli sfratti fino al 30 giugno 2020 per cui in mancanza di ulteriori proroghe del periodo di sospensione, fino a quella data, non è possibile ottenere il rilascio forzoso da parte degli inquilini morosi nei cui confronti sia già stato emesso un provvedimento di sfratto per morosità.

Va ben chiarito che si tratta di una sospensione che va a bloccare la fase esecutiva dello sfratto, cioè la fase del rilascio forzoso e non anche il pagamento del canone di locazione che, stante le disposizioni governative d’emergenza, rimane interamente dovuto, cosicché, il mancato regolare pagamento costituirà il conduttore in mora, legittimando il proprietario locatore ad intimare e ad ottenere il provvedimento di sfratto, una volta terminata l’attuale fase di blocco delle attività.

Allora cosa fare se ci si trova nelle condizioni di non riuscire a pagare il canone di locazione?

Nelle ipotesi di concreta difficoltà di pagamento del canone, è opportuno tentare di raggiungere un accordo con il proprietario locatore per la concessione di un periodo di sospensione dell’obbligo di pagamento o per la concessione di una riduzione del canone, formalizzando l’accordo all’interno di una scrittura privata da registrare all’Agenzia delle Entrate.

Quali conseguenze sulle Locazioni Commerciali

Per i contratti di locazione  ad uso commerciale interessati dalle misure restrittive e dunque per quelle attività commerciali che sono state chiuse dai provvedimenti governativi di restrizione per il contenimento del contagio da COVID-19, è lecito ritenere possibile la sospensione del canone di locazione o la riduzione dello stesso, parametrata al periodo di mancato utilizzo dell’immobile.

La chiusura dell’attività commerciale, determina, di fatto, l’impossibilità temporanea di godimento dell’immobile da parte del conduttore il quale per tutto il periodo di vigenza del divieto, si trova nella materiale impossibilità di utilizzare l’immobile per i motivi per cui l’aveva locato.

Il conduttore che, per effetto dei predetti provvedimenti governativi, si venga a trovare nella materiale impossibilità di utilizzare l’immobile locato e non possa recedere ai sensi dell’art.1467 c.c. perché nel contratto è stato espressamente escluso il recesso per gravi motivi, ovvero non abbia interesse a recedere perché spera in una ripresa dell’attività, potrebbe pretendere che il locatore conceda una sospensione  o  riduzione   del  canone  di locazione da parametrarsi al periodo di mancato utilizzo dell’immobile.

Al riguardo, è bene chiarire però, che proprio in considerazione delle conseguenze derivanti dalla chiusura delle attività commerciali per l’adeguamento alle misure di prevenzione e di contenimento” connesse all’emergenza  coronavirus,  l’articolo  65 del Decreto Cura Italia (D.L.17 Marzo 2020 n.18) ha espressamente previsto un credito di imposta al 60 per cento del canone di locazione dovuto per il mese di marzo per gli esercenti attività di impresa all’interno di i immobili rientranti nella  categoria  catastale  C/1”  (i.e. “negozi”  e “botteghe”).

Il predetto credito di imposta non è applicabile alle attività indicate  agli  allegati  1  e 2 del D.P.C.M  11 Marzo 2020 n. 6 quali ad esempio, farmacie,  para-farmacie, punti  vendita  di generi  alimentari di base) ed è utilizzabile esclusivamente in  compensazione  ai  sensi  dell’art.   17  del  decreto legislativo 9 luglio  1997 n. 241.  

Detta previsione potrebbe, in concreto, escludere la ricorrenza dei presupposti di applicabilità delle norme sopra richiamate, con riferimento sia all’eccessiva onerosità sopravvenuta ex art. 1467 c.c., sia ai gravi motivi  ex art. 27 comma  8, legge 392/1978.

In conclusione

Al di là delle disposizioni che riconoscono il credito di imposta sopra illustrato, allo stato, non vi sono disposizioni governative che inducano ipotizzare il diritto del conduttore ad un’automatica riduzione o esenzione dall’obbligo di pagamento del canone per il periodo dell’emergenza epidemiologica.

Ove si ritenga di dover procedere con una sospensione o riduzione del canone, è dunque, necessario avanzare espressamente la richiesta al proprietario locatore, tentando di addivenire ad un accordo nel quale, in via transattiva, si preveda la riduzione oppure la sospensione del canone di locazione per il periodo di crisi.

Nelle ipotesi di mancato raggiungimento dell’accordo, al fine di far valere le proprie ragioni, sarà necessario esperire un tentativo di mediazione e in caso di fallimento anche del tentativo di mediazione obbligatoria, sarà necessario ricorrere all’azione giudiziale.

 

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